venerdì 16 luglio 2010

ACQUISTARE UN TERRENO IN BRASILE

Terreno Maceio' 8.ooo R$
Terreno Joao Pessoa 25.000 R$ 















Terreno Itaguai' R$ 25.000


E' sufficiente navigare su internet, esplorare il mondo di Facebook , per scovare la quantita' di annunci pubblicitari di aziende che offrono la vendita di terreni, piuttosto che conversare con delle persone che conoscono Il Brasile o sono appena tornate da un viaggio, in questo modo non sara' difficile intuire  quanto appetibile sia per uno straniero comprare un terreno in Brasile, a dir la verita' negli anni passati lo era ancor di piu' di oggi , considerando la forza che aveva l'euro nei confronti di un giovane e fragile real, o la lira nei confronti del vecchio cruzeiro, tutto sommato il Brasile sta completando la sua crescita , l'euro si e' fortemente svalutato nei confronti della moneta brasiliana complice anche una crisi internazionale, principale protagonista e causa di performance negative riguardanti i mercati e una conseguente inflazione che si e' ripercossa sulle economie dei paesi industrializzati, valorizzando solo la  crescita  di quelle nazioni che 10 anni fa' erano considerate una sorta di terzo mondo e oggi fanno parte dei nuovi paesi emergenti, tra questi il Brasile; parole paroloni e considerazioni che evidenziano delle realta' attuali dove ancora oggi, nonostante i fatti appena citati risulta conveniente comprare terreni nel nostro paese di riferimento;  il Brasile.
Inanzitutto voglio precisare che per comprare un terreno in Brasile e' necessario avere il CPF per sapere come ottenere il cpf leggete il post di RADIOBRASILE http://radiobrasile.blogspot.com/2010/05/informazioni-sul-cpf.html


alcune restrizioni esistono nel caso si parli di acquisto
di terreni rurali, in questo caso il decreto legge  n 74-965 del 26/11/1974 cita l'obbligo di essere residenti in Brasile, per residenza quindi non si specifica di essere in possesso del visto di permaneza ma e'sufficiente poter dimostrare la presenza continua presso una residenza brasiliana, questa legge ha comunque sollevato non pochi polveroni visto che ultimamente e' massiccia la presenza di stranieri che eseguono investimenti in terreni anche piuttosto consistenti, quando il testo legge prevederebbe delle restrizioni sulla grandezza dei terreni acquistabili, lo stesso ministero della difesa starebbe sollevando la questione chiedendo che la legge venga rispettata, quantomeno nei minimi termini, vi riporto un articolo la cui fonte e' il quotidiano globo, dove viene riportata la notizia http://g1.globo.com/Noticias/Politica/0,,MUL1548755-5601,00.html
Anche per l'acquisto di terreni come per gli immobili e' necessario seguire dei passi ben precisi, vediamo quali sono:
Inanzitutto la prima cosa da fare e' procurarsi la certificazione cioe' la matricula del terreno presso il Cartorio di Registro degli immobili della zona di competenza al quale appartiene il terreno, per esempio se il terreno fa parte di un nuovo lotto e' necessario farsi dare una copia della pianta e controllare con il numero di matricula  la situazione attuale dell'immobile, verificando che non esistano tasse non pagate ed eventuali ipoteche pendenti sull'immobile. Completata questa verifica ci si deve far rilasciare una certificazione di debito negativa; questo documento attestera' che il proprietario ha sempre pagato regolarmente l' IPTU ( imposta propieta' territoriale urbana) , unitamente a questo certificato e' buona norma farsi rilasciare dal cartorio di registro degli immobili( sempre nella zona in cui e' stato registrato il terreno) una ulteriore certificazione ventennale dove si potra' vedere tutta la storia del terreno degli ultimi vent'anni, transazioni, cambi di propieta' ecc. questo e' un certificato simile al precedente ma piu' completo, cosi' avremo la certezza che non siano stati fatti errori di copiatura tra scritture , episodi che talvolta accadono. Un ultima certificazione che e' bene avere e' il certificato negativo dei tributi immobiliari, indispensabile per verificare pignoramenti in corso a carico del propietario e se sono state pagate tutte le imposte federali.
Riassumendo i certificati che dovrete richiedere prima di iniziare la negoziazione sono 3
1-certificato della matricula del terreno
2-certificato negativo debiti proprietario 
3-certificato negativo tributi immobiliari
Per ottenere queste documentazioni impiegherete anche diverse settimane, ma ritengo sia una prassi determinante per non avere problemi in futuro.
Altri accorgimenti da tenere presente quando si compra un terreno, sono di natura strutturale, mi spiego meglio  , osservare dove e' localizzato il terreno, verificare il tipo di suolo , (per non incappare in brutte sorprese, tipo infiltrazioni d'acqua),  e' sempre consigliabile farsi fare una perizia da un ingegnere o un geologo, eviterete cosi' di spendere cifre esorbitanti in un secondo momento. Ultima cosa da controllare in un lotto di terreno,( a maggior ragione se la nostra intenzione e' quella di costruirci sopra), sono la presenza e lafornitura delle utenze principali, quali acqua ed energia elettrica.
L'offerta di vendita dei terreni in Brasile oggi e' ampia e con pochi soldi si possono realizzare degli ottimi investimenti, l'importante e' condurre in maniera scrupolosa le operazioni basilari per portare a buon fine l'affare che sono:  localizazione del terreno-verifiche generali del bene -finalizzazione del negozio

33 commenti:

  1. buongiorno a tutti,
    sono da 2 mesi in brasile alla ricerca di occasioni per acquistare terra edificabile nell'area del nordeste. un problema che sto riscontrando è la mancanza di documentazione affidabile sulla proprietà del terreno. in particolare la maggior parte dei terreni non ha la cosidetta "escritura definitiva"(con in abbinato il numero di matricola del terreno presso il cartorio di competenza) ma solamente la "escritura de posse"(che non è un documento che certifica la proprietà dell'immobile ma solo il possesso).
    Dalla mia esperienza ho riscontrato che la maggior parte degli investitori stranieri acquista l'immobile con escritura de posse e successivamente regolarizza la proprietà attraverso un processo di usucapione (che può durare anni).
    Qualcuno può darmi opinioni sull'argomento? è alto il rischio di acquistare terreni con esciture di posse, o è una prassi così comune da non comportare rischi per l'investimento?
    grazie

    dal brasile....Filippo

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  2. Buonasera Filippo
    inanzitutto voglio dirti che comprare un terreno con certificato di posse e' un operazione che personalmente non farei mai, esistono dei fattori di rischio molto alti che l'operazione non vada a buon fine e che tu debba rivolgerti alla giustizia brasiliana, le frodi relative alla compravendita con certificato di posse sono frequenti..inanzitutto:
    Visto che stai comprando in posse devi inanzitutto verificare di chi e' l'immobile e a quale nome e' intestato tramite alcuni documenti devi assicurarti della veridicita' della proprieta' dell'immobile, che possono essere bollete di luce e acqua , se questa persona non dovesse essere la proprietaria dovrai entrare in possesso della proprieta' sarai costretto quindi a procedere con l'usucapione come dicevi tu per essere proprietario del terreno. Il rischio inoltre e' che nel terreno pendano ipoteche o pendenze penali che successivamente sara' il proprietario a regolarizzare, in questo caso tu! Ripeto e' una problematica frequente in Brasile in quanto ci sono delle problematiche relative alle proprieta' dei terreni che non sono ancora state regolarizzate ai tempi della rivoluzione agricola, quindi molte persone sono arrivate ad essere proprietarie senza avere documenti del terreno, purtroppo molti investitori comprano senza matricula , ma i rischi sono alti , a volte l'affare va' a buon fine a volte no.

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  3. buongiorno,
    spero possiate essermi utili nel risolvere un problema del quale ne sono venuto a conoscenza recentemente.
    4 anni orsono, insieme a mia moglie che è brasiliana, abbiamo comprato una fazenda di 50 ettari a Bahia, al 50% cadauno. Tutti i documenti erano in regola ed abbiamo eseguito il passaggio di proprietà al cartorio. Nel momento che abbiamo deciso di creare alcuni lotti all'interno della fazenda, siamo stati informati che la proprietà non è stata registrata perchè nell'atto di acquisto non compare in mio RNE,( Registro nacional de estrangeiros) che a quanto mi è stato detto, è obbligatorio per gli acquisti da parte di uno straniero. Quello che trovo strano è che nessuno ci abbia mai informato prima e che in nessun portale ho letto la necessità di avere tale documento per effettuare l'acquisto di un terreno.
    Il problema poi, è che per avere l'RNE, che viene rilasciato dalla PF, bisogna avere il visto permanente.
    Quello che volevo sapere è se a voi risulta che sia effettivamente cosi
    Grazie
    Roberto

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  4. Per la compravendita di immobili e terreni il compratore straniero e' sufficiente sia in possesso
    del cpf, piu' che altro chiedetevi se avete fatto o delegato in maniera corretta la procedura per la registrazione al cartorio.

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    1. Ciao Enrico sono giancarlo sono italiano scusa volevo un tuo consiglio io qui in Italia ho dovuto vendere due case a causa dei mutui bancari e tasse che non riesco piu andare avanti e mi sono deluso di tutto ho lavorato come un pazzo per vedermi a portarmi via tutto ,mi sono rimasti dei risparmi mi sono chiesto se farei bene o male di investire su dei terreni .Tu che cosa mi consiglieresti? Ciao giancarlo .

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  5. è da moli anni che viaggo per affari in brasile e sono perfettamente concorde con le elucidazioni date
    e ribadisco che non comprerei mai in brasile nessun terreno o casa con certificato di posse

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  6. Giancarlo investire nei terreni e certamente un investimento che genera rendita, quello che ti consiglio e' di farti seguire da un espero immobiliarista con patentino CRECI, se vuoi posso consigliarti qualche brava persona, dipendendo dalla zona in cui hai intenzione investire.
    Ti saluto

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  7. Ciao Enrico volevo sapere come era possibile avere un contatto diretto con te x consigli inerenti a piccoli investimenti in Brasile in specifico a recife dove da poco mi sono trasferito avrei un po' di idee che volevo sottoportispero tu possa aiutarmi nel frattempo volevo ringraziarti di ciò che hai creato è un vero bagaglio di informazioni per noi che stiamo cercando di insediarci qui scappando dalla crisi europea ti apprezzo molto x quello che fai x il solo bene della comunità spero di parlare con te quanto prima possibile saluti

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  8. Ciao fabio, inanzitutto ti ringrazio dei complimenti e per esserti interessato alla lettura del blog..se vuoi entrare in contatto con me ti lascio l'indirizzo skype:enrico.minore

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  9. ciao, ti leggo spesso e trovo i tuoi articoli interessanti... ho in progetto di aprire un impresa in brasile (manaus) sai quale iter dovrò seguire considerato che sono cittadino italiano....
    grazie
    luciano

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  10. Buongiorno a te
    la prima cosa che dovrai fare e' regolarizzare la tua posizione in funzione del tuo stato, intendo dire che dovrai decidere se risiedere in Brasile e gestire dal Brasile l'azienda o rimanere in italia e formare una societa' piu' idonea al tipo di lavoro con eventuli soci brsiliani.
    Tienici aggiornati.
    A presto.

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  11. Buongiorno Enrico....mi chiamo giovanni e sono da quasi vent'anni in Brasile....sono proprietario di terreni tutti con spiaggia in una località molto bella ...i documenti sono tutti a posto e mi chiedevo se tu potessi essermi di aiuto....sto cercando investitori interessati alla realizzazione di resort o altri generi di costruzioni ....
    Mi piacerebbe poterti contattare via Skype se ritieni che la cosa possa essere di tuo interesse.intanto ti ringrazio per il tuo lavoro sul blog, interessante

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    1. Ciao Giovanni

      Sarei interessato alla proposta immobiliare per resort ecc. Avrei necessità di maggiori e più precisi dettagli della proposta.
      Grazie.

      Giuseppe

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  12. Buongiorno Giovanni, non ci sono problemi quando vuoi entra pure in contatto con me attraverso i canali che ritieni piu' opportuno.
    A presto.
    Enrico

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  13. ciao enrico, sto pensando realmente di trasferirmi li in brasile e seguire degli amici che sono già li da 5 anni.
    Loro hanno scelto joao pessoa per fare i propri investimenti ed a gennaio li seguo anche io.
    Tu come reputi la zona di joao pessoa?

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  14. Per Joao Pessoa posso risponderti in prima persona,se parli di investimenti immobiliari troverai un mercato differente dal panorama tipico del nord est, meno conosciuta, la speculazione non e' ancora arrivata ad alti livelli, il prezzo tiene un po' di piu' che in altre zone, poi le leggi di questo stato favoriscono uno sviluppo urbano maggiormente sostenibile, e' chiaro che ogni proposta che hai in mano va poi contestualizzata e analizzata nel dettaglio.
    Ciao a presto!

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  15. Ma l'aeroporto internazionale l'ahanno poi fatto a JP...ne parlavano ormai da anni...Francesco

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    1. Joao Pessoa possiede un aereoporto internacional che si chiama Presidente Castro Pinto, dista circa 10 km dalla citta'

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  16. E ci sono voli internazionali diretti da e per Joao Pessoa...a me non risulta...

    Francesco

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    1. Se consideri l'intero periodo dell'anno e le compagnie europee di linea che viaggiano verso il Brasile, non e' trafficato, a parte quache low cost o qualche scalo tecnico:)

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  17. Se diventasse veramente internazionale aumenterebbero ancora i prezzi degli immobili secondo me...ma ormai sono anni che ne parlano, o lo fanno adesso per i mondiali e olimpiadi o quando mai...??

    Francesco

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    1. Io credo che un aumento dei prezzi non e' sempre positivo specialmente se influenzato da eventi esterni prevedibili, come i mondiali e olimpiadi, in questo senso grossi speculatori che fanno il bello e cattivo tempo o gruppi sostenuti da fondi d'investimento sono sempre in agguato, per i pesci piccoli invece ci vuole conoscenza del territorio e delle leggi vigenti, intuito e lungimiranza ..sei d'accordo?

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    2. Si...anche un pò di fortuna !!

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  18. ciao a tutti. Sapete dirmi quanto può valere la terra agricola all'ettaro nella zona di santa catarina? e se ci sono notevoli differenze tra i prezzi del sud e del nordeste?
    Roberto

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  19. ciao enrico ti ho inviato la richiesta su skype se mi aggiungi te ne sarei grato ho bisogno diconsigli x recarmi in brasile x acquisti. preferisco parlarne in privato nome Skype lucifero 6vts

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  20. Buongiorno Enrico....vorrei poter parlare con lei per sottoporle alcune questioni ....
    Ho provato a mandarle un invito Skype ma non ho avuto riscontro....
    Se mi da nuovamente il suo contatto Skype posso riprovare...
    Grazie.

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  21. Ciao Enrico, operiamo in Italia nelle energie rinnovabili, in particolare nel fotovoltaico, pompe di calore, sistemi di accumulo energia. Siamo interessati ad entrare in contatto con installatori/investitori in zona Fortaleza per valutare un rapporto commerciale. Hai conoscenze da metterci in contatto? Ti ringrazio.
    Posso comunicare x urgenze via Skype?
    Grazie Oscar - Vicenza

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  22. com'è il mercato immobiliare nordest zona paracuru

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  23. ciao a tutti, sono un piccolo imprenditore italiano ormai sfiduciato sbollettato e derubato, mi chiedo ma in brasile ce veramente possibilita' di investire e lavorare senza uscirne pazzo? oppure e' un altro paese dalle 1000 marche da bollo?

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    1. Devi sapere che in fatto di burocrazia il Brasile non e' secondo all'Italia, anzi......
      Invece ci sono delle possibilita di investire e cio' dipende sempre dalle cifre e in cosa si vuol investire.
      Cio
      In bocca al lupo!

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  24. Enrico buonasera.

    Vorrei avere un parere.

    Un mio amico vorrebbe prendere in affitto per un lungo periodo un residence per un'attività turistica in Brasile e nello stesso investirebbe per ampliarlo.

    E' vero che esiste una legge brasiliana che in caso di affitto di un immobile il conduttore se costruisce altri immobili dentro alla proprietà, il proprietario che ha affittato automaticamente perde il diritto di essere proprietario in favore del conduttore ?

    La ringrazio anticipatamente.

    A presto.

    Ezio

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    Risposte
    1. MI scusi il ritardo, se cortesemente mi lascia l email , le faccio ripsondere da un consulente esperto che collabora con il nostro blog
      Una volta approfondito l 'argomento potremmo informare la comunita' con un articolo ad HOC!!
      Enrico

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